2011年楼市大猜想
出处：翘楚验房
2015-08-13 16:26
2011年楼市大猜想：何时买房才是最佳时机？
新的一年还会不会再有政策出台？房产税政策何时落地？房价是涨是跌？何时出手买房才是最佳时机？2011年楼市仍旧扑朔迷离，我们有太多的问题等待答案……
成交 岁末楼市翘尾 成交均价破“九”
据市产监处提供的数据显示，与2010年11月相比，12月商品房成交量明显增长，商品房成交面积87.38万平方米，环比增长 12.23%;其中商品住宅成交面积为72.82万平方米，环比增长24.35%，不包含政策性用房，商品房成交面积84.50万平方米，环比增长 21.69%。从行政区域看，滨湖成交量最大，惠山次之。此外，二手房成交量也有所增长，处于2010年月度较高水平。（注：其中市区政策性用房成交面积 2.88万平方米。）
“在年末出现这么高的成交量确实让人感觉到意外”，去年12月的成交量让产监处的工作人员也感到惊讶。随后市产监处相关负责人表示，出现这么高的成交量，从一定程度上是受到当月大面积供应量的影响，房源的选择面充足，也会带来一定量需求的释放。数据显示，12月份无锡全市七区商品房批准预售面积占全年之首，高达109.25万平米，同比增长230.36%，环比增长94.46%。
不仅如此，2010年12月无锡市商品住宅网上备案均价首次突破9000，达9187元/平米。而记者从12月楼盘成交排行榜前十名的楼盘中获悉，有6家楼盘的备案均价破万。其中，西水东项目的备案均价达到16860元/平米。对此，产监处相关负责人解释，去年12月份主要是万科、龙湖、玖玖城、西水东等高端产品的带动，导致房价的上涨，12月份上市的中低档产品不多。
政策 无锡距离“房产税”还有段距离
2008年金融危机后，为拉动经济增长，国家和地方政府相继出台政策，促进房地产市场发展，便造就了2009年楼市的火爆，有人说2009年的房价“像子弹一样飞”；为遏制部分城市房价过快上涨，2010年，一系列调控政策出台。尽管如此，关注楼市的市民会发现，虽然“疯狂炒房”的现象消失了，但房价并没有下跌，一些城市在继续上演 “日光盘”、“抢房”大戏。而近日，住建部相关负责人明确表示，要继续坚定不移地加强房地产市场调控。有业内人士认为，本轮调控不会短期结束，如果新一轮房地产热潮继续上演，不排除第三轮房地产调控出现的可能。
作为二、三线城市，无锡的楼市受调控政策直接影响并不是很大，地方政府也没有出台更加严厉的限购措施，但调控政策无疑会对购房者心理层面产生影响，许多购房者陷入“出手”与“观望”的艰难抉择中。
关于房产税的传言已在坊间流传多时，目前已确定上海、重庆作为房产税征收的两大试点城市，而据近期报道称，重庆已确定对“高档房”（城市中的别墅或面积较大的商品住宅）征收房产税。对此无锡市产监处相关负责人表示，由于重庆此次房产税征收预期是“从轻征收”，房产税对楼市的影响将只限于短期，而对于锡城市民来说，距房产税还有段距离。
买房者 等待可能会错过机会
本打算2010年结婚的郭小姐近日终于下决心，在滨湖区某楼盘买了一套住房。郭小姐说，她谈了5年的恋爱，看了3年的房子，现在回想起来，自己错过了很多买房的最佳时机。和郭小姐一样，很多将要或刚刚步入婚姻礼堂的小夫妻并没有停止看房购房的脚步。由于是首套房，他们仍然可以享受到首付三成、贷款利率8.5折等优惠，剑指非刚需的调控政策对他们来说影响不大，而据相关部门的统计来看，我市的住房刚性需求比较旺盛。
业内人士分析认为，2011年，无锡楼市会继续呈交易量和房价温和上涨态势，但相比过去一两年，购房者在看房选房时会更加理性。虽然房贷政策收紧，购房成本增加，但在一些人看来，与通胀预期相比，房子仍是最保值的产品，从长远来看，买房肯定比存钱划算。一位购房者说，经验表明等待可能会错过机会。
安置房建设 3年刷新历史纪录 7区在建安置房20万套
据悉，我市安置房建设量连续3年刷新历史纪录，截至2010年11月底，市区安置房施工面积达2024.82万平方米，完成年度目标任务的 155.76%，并超越了2009年1900万平方米的施工纪录。以平均每套100万平方米计算，目前七区在建的安置房达20万套，创下了历史新高。
相关部门负责人表示，我市关于拆迁安置房小区的物业管理已拟定初步方案，将在进一步论证后出台。对于居民关心的物业费，我市将明确小区配套设施的车位、车库、人防和经营用房等只租不售，由社居委和物业公司统一经营和管理，所得收益用于冲抵小区的物业管理经费。滨湖区等地区已率先探索安置房物管模式，街道注册物业总公司，社区成立物业工作站，以“政府补贴一点、物业自筹一点、业主支付一点”的方式解决物业费，每平方米每月物业费仅0.13元。
为早日达到“零过度”的目标，我市2011年拟开工建设的安置房项目已确定，包括崇安区的广益博苑三期，北塘区的丰涵家园三期、惠麓苑三期、第一制药厂地块，滨湖区的水乡苑五期、落霞苑五期、方泉苑五期、梁南苑，惠山区的堰新苑三期、榭丽苑三期、藕乐苑三期等，总施工面积不低于2010年。
在过去的一年里，锡城的开发商过的是相当“矛盾”，一方面是大好的楼市，一方面是频频下达的楼市调控声，2009年12月23日，国土资源部挂牌“督办全国18宗房地产闲置土地”；同一天，财政部网站挂出“个人住宅专人营业税2改5”的实施细则。加之前“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”……
一石激起千层浪，引来社会各界热议。楼市“组合拳”连连出击，无锡楼市影响几何？今年的楼市还能延续2010年的辉煌吗？且看房地产市场的主角之一开发商们的观点。
房产税并不能解决楼市问题
无锡房价上升的原因由很多因素组成，不能笼统地对比，价格的上升应该比较同一楼盘，同一品质。当然，今年无锡的房价上涨确实比较快，这是大家有目共睹的。不过，无锡的市场相较于其他城市而言还是比较健康的。在国家的不断调控下，并没有收到太大的影响，因此说明无锡市民的购买力非常强，而楼盘的供应量一直保持在一个较高的水平，并没有出现供求失衡的情况。
今年下半年，无锡乃至全国房价过快上涨，究其原因在于通货膨胀较为严重，民间投资渠道较少。老百姓担心持有的货币购买力一直下跌，因此有需要或者没有需要的都去买房。如此一来，大量资金流出入房地产行业，造成楼市越来越火。
针对于近期“房产税”的消息，个人的看法是，房产税并不能解决中国的楼市问题，反而会将负担增加到购房者的身上，最终导致房价的上涨。
楼市将回归理性
“去年12月的成交均价破九，从数字上看不正常，但从市场结构上看是合理的，随着无锡的城市规划，如修路、修桥、商业配套的完善，9187元/ 平米的均价是合理的，此外，12月份一些商铺、高端住宅的成交也是促成了破九原因之一，而且，从无锡的经济水平来看，这个价格不出奇。”
明年楼市如何还要看明年上半年楼市调控，目前来看，调控的目的还未达成，明年可能是旧的调控的延续，楼市会回归理性，提供合理的供货量和供货水平，市场可能收紧，明年的竞争也将更为激烈，开发商可能要花更多的精力来提高营销水平，为客户服务，会回归本源。
市场刚需强劲 后市乐观对待
“去年12月份出现9187元/平米的均价这个数字是正常的，现在全国物价上涨，房产的涨幅还没有其他行业的涨幅大，而且相对来说，每年的 10、11、12月成交就是比较好的。对于金太湖来说，本身就是一个城市综合体项目，它的配套、环境、地铁、位置有很多优势，包括我们的商业，性价比都是非常高的。”
“明年楼市不会有大起大落，销售会很平稳，房价会正常上涨，且从今年的国家的调控力度来看，现在投资客就已经很少，大部分是刚需购房者。”
楼市主基调以稳为主
“2011年中国住房市场的调控政策短期内不会立即退出，市场销量仍然可能存在小幅波动，但预计房价不会出现较大幅度波动的情形，特别是无锡这样的二、三线城市，楼市的主基调还是以稳为主。”他表示，明年政府工作的重点会落在现行政策的有效执行方面，2010年已经初露端倪的保障房建设和土地出让、房产税等制度改革在2011年将得到加强和实施，2011年的房地产市场将在政策的引导下更加趋向稳健。
市场均价理性、供应量充足
2010年6月份，受到新政影响，无锡楼市成交量下降，特别是太湖新城等区域的改善性需求住房。而惠山区、锡山区的成交量下降幅度较小，因此在结构上下拉了无锡的房价。
去年下半年以来，随着新政被慢慢消化，无锡楼市渐渐回暖，加上这段时期无锡新开楼盘多为高端、精装楼盘，如万科．酩悦、蠡湖香樟园等等，无疑拉高了无锡的房价。
从横向比较来看，无锡的房价还是比较健康的。第一是均价，无锡的均价低于周边的苏州、南京等城市，因此很多外来人员也会考虑在无锡买房，一定程度上拉高了成交量；第二是供应，无锡的土地供应一直比较充裕，达到了一年六次，没有出现区域供不应求的情况。
摘自：《扬子晚报》
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