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热点二线的楼市价格还会持续领涨吗

出处:翘楚验房 2016-08-09 09:46
    近段时间以来,热点二线城市房价上涨幅度已经甩开一线城市,同时因为旺盛的需求而导致库存出现不足,是否会导致未来房价继续上涨?专家表示,随着市场整体趋于平稳,加之下半年热点城市或面临调控收紧,所以大涨的可能性不大。
 
    近段时间以来,热点二线城市房价上涨幅度已经甩开一线城市,同时因为旺盛的需求而导致库存出现不足,是否会导致未来房价继续上涨?专家表示,随着市场整体趋于平稳,加之下半年热点城市或面临调控收紧,所以大涨的可能性不大。
 
     热点城市逐渐发力
 
    热点二线城市已经坐稳了楼市“领头羊”位置。
 
    在6月份,热点二线城市再一次集体成为领涨城市。国家统计局近日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,合肥(楼盘)以4.8%的环比涨幅领涨全国,厦门(楼盘)和南京(楼盘)分别以环比涨幅4.7%和3.8%,分列二、三位。此外,天津(楼盘)、武汉(楼盘)两个城市的环比涨幅在6月份也分别达到了2.0%和1.9%。到2.6%,北京(楼盘)、上海(楼盘)和广州(楼盘)3个城市环比涨幅分别为2.1%、2.0%和1.8%,均不及热点二线城市涨幅。
 
    最近两个月,二线城市的房价上涨速度已经明显超过了一线城市。数据显示,在今年5月份,一线城市环比涨幅除了广州达到了2.7%之外,北京、上海只有2%左右,而深圳甚至只有0.5%。但二线热点城市中,厦门、合肥环比涨幅均超过了5%,南京也已3.9%的涨幅甩开一线城市,杭州(楼盘)、武汉、天津等城市,涨幅与一线城市相当。
 
    就同比涨幅情况来看,二线热点城市也在逐渐赶超一线城市。数据显示,一线城市中,深圳以46.7%排在首位,上海、北京、广州分别以27.7%、20.3%和19.2%紧随其后。记者发现,除了深圳之外,北京、上海、广州等三大一线城市已经被赶超。数据显示,6月份厦门、南京和合肥3个热点二线城市同比涨幅分别达到了33.6%、29.7%和29%,均高于京沪穗三大一线城市。此外,杭州6月份的同比涨幅也达到了17.2%,已经接近广州。
 
    记者同时注意到,那些此前一直不显山露水的二线城市,也在开始慢慢发力。数据显示,到今年6月底,福州(楼盘)、天津和武汉3个城市,同比涨幅分别达到了13.8%、13.3%和13.1%,已经能够挤进全国涨幅前十。这3个城市表现出十足的后劲,如天津和武汉两个城市,近几个月以来,月涨幅均达到了2%左右。此外,个别三线城市也出现了明显上涨态势,如惠州(楼盘)和无锡(楼盘),截至6月底,同比涨幅分别为13.5%和9.7%。尤其是无锡,此前几年库存量一直很大,房价阴跌不止,而近一年来能够迅速消化巨大库存,实属难能可贵。
 
    热点城市库存“告急”
 
    就在热点城市房价上涨步入“快车道”之际,库存量出现明显下降趋势,这似乎将会加剧房价的上涨局面。
 
    截至2016年6月底,某研究院监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米,环比减少0.3%,同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模,上半年库存削减态势明显。另外从同比数据看,这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势,体现出较好的去库存导向。
 
    从70个城市上半年的数值看,去库存周期最大的五个城市为唐山(楼盘)、丹东(楼盘)、北海(楼盘)、蚌埠和江阴(楼盘),相应数值分别为30、30、29、28和28个月。不过这些城市都是三四线城市,因此不足为怪。而去库存周期最小的5个城市分别为合肥、南京、惠州、燕郊和苏州(楼盘),相应数值分别为2、2、3、4、5个月。
 
     长三角、珠三角和环渤海都市圈成为库存下降最大的区域。尤其是包括燕郊、昆山(楼盘)等四线热点城市,去库存周期甚至小于6个月水平,其补库存迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。具体来看,有20个城市存销比小于或等于8个月,包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州(楼盘)、杭州、珠海(楼盘)、南昌(楼盘)、东莞(楼盘)、固安、济南(楼盘)、上海、厦门、佛山(楼盘)、大厂、南通(楼盘)、武汉和香河。此类城市存销比偏小,已面临“库存荒”的问题。
 
    表 库存严重不足城市一览表
    城市 存销比 城市 存销比
    香河 8 南昌 6
    武汉 8 珠海 6
    南通 8 杭州 6
    大厂 8 郑州 6
    佛山 8 昆山 5
    厦门 7 苏州 5
     上海 7 燕郊 4
    济南 7 惠州 3
     固安 7 南京 2
     东莞 7 合肥 2
    下半年依然领涨?
 
    已经形成了快速上涨态势,加之库存不足,这是否意味着热点二线城市在今年下半年会继续领涨,甚至全面赶超一线城市?专家认为可能性不大。
 
    首先从楼市整体情况来看,现阶段已经出现增速回落迹象,这为后市走势带来了隐忧。根据国家统计局公布的最新数据显示,今年1~6月份,商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%,增速比1~5月份回落了5.3个百分点。商品房销售额48682亿元,增长42.1%,增速回落8.6个百分点。记者注意到,增速回落幅度出现加大趋势,数据显示,在今年1~5月份,商品房销售面积和销售额增速较1~4月份分别下滑了3.3和5.2个百分点,要低于1~6月份的水平。
 
    房价上涨趋势已经出现放缓迹象。国家统计局近日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个,分别比上月减少5个和1个;下降的城市分别有10个和14个,分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里,有33个城市的涨幅比上月收窄;最高涨幅为4.9%,低于上月0.6个百分点。二手住宅价格环比上涨的48个城市里,有21个城市的涨幅比上月收窄;最高涨幅为4.3%,低于上月2.0个百分点。环比涨幅总体继续收窄。
 
    而政策也不允许房价出现大涨,热点城市信贷政策趋紧预期加强,这会导致房价涨幅进一步收窄。中国指数研究院有关人士分析指出,在经历上半年房价大幅上涨后,现阶段一二线热点城市的高房价已经脱离基本面的支撑,下半年政府出台信贷收紧政策预期强烈,目前已有热点城市出台相关政策,未来或将有更多城市跟进效仿。
 
    对此专家预测,下半年销售量同比下降成大概率事件。上半年南京、苏州、合肥、厦门等二线城市房地产市场成交过热,导致部分地区需求被透支,且房价高企,市场观望情绪加重,下半年有效需求不足。此外,受热点城市调控政策影响,需求释放将受到限制,且去年下半年基数较高,今年下半年销售面积同比下降可能性较大。

文章来源于:理财周刊
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