羡慕嫉妒?亲历美国买房验房(3)
出处：翘楚验房
2014-08-03 17:59
5美国买二手房
要找专业人员“验房”
但是，签订合同的过程中，还会发生种种意外。即便签了合同，也并不一定成交……
在陪小儿子来到阿拉米达的房屋交易中心。我亲历了签定合同的全过程。小儿子坐定之后，忽然提出一个新的要求：“这幢房子的主人是5年前买的，你能不能告诉我，他当时买的价格是多少？”
L先生立即从电脑中查到了5年前的交易资料，当场打印，交给买主。显然，买主想从5年前的成交价格，判断今日的交易价格是否合理。
他很坦率地对我的小儿子说，这幢房子能够“砍”去9000美元，就算很不错了。
小儿子问得很详细，诸如卖主的产权是否存在纠纷；每年的房产税是多少；房屋保险费每年多少；头款付多少，分期付款的年限以多少年为合适，分期付款的贷款利息是多少；房屋中介费是多少，由谁负担……
内中还有所谓“验房费”，验房是在美国买二手房必不可少的手续。如果买新房子，建造之后经过验收，才会交给客户。购买二手房，买主当然会细细察看，但是买主毕竟外行，所以必须委托专门的验房专业人员前来验查。这验房手续，可以委托经纪人代为联系。验房费用由买主付，300多美元。查验完毕，开出验房报告。
在买主提问之后，L先生开始向买主提问：“头款付多少？”
通常，美国的购房者付30%头款，其余的分期付款，30年付清。不过，L先生说，如果你的经济能力好，头款就尽量多付一些，这样可以减少分期付款所支付的利息。
此外，每月要交管理费160美元，房产税590美元，保险费60美元。不过，在美国买房所交的房产税，可以抵扣个人所得税。
L先生在算好这一笔笔账之后，又向我的小儿子提问：“你的钱是在股市里，还是已经抛出来？”起初，小儿子不明白他的意思。经他解释，才知道他曾经遭遇几位买主，说是自己有钱，其实那钱在股市里。要付头款时，股票跌了，拿不出钱了！所以他必须提醒每一位买主。
接着他又问我的小儿子：“你的信用纪录好吗？能够从银行贷款吗？”他说，有的买主签了购房合同之后，去银行办理贷款，却因信用纪录不好而贷不到款，结果无法履行合同。
双方的谈话经历了近两小时，这才终于开始签合同。美国的购房合同长达十页！
双方商定，签好合同之后，3天内买主要付一万美元定金。如果不按时付定金，合同就作废。另外，在签好合同、付了定金之后10天内，买主可以反悔，经纪人全部退还定金。但是，如果超过10天，买主反悔，那就不退定金了。
当然，在付了定金之后，卖主就不能反悔或者把房子卖给第三方了。卖主反悔，要赔给买主相等于定金的钱。通常在合同生效后10天验房（验房发现问题，房东承担相应费用）。验房后两星期至20天内，买主要付清头款。
6变卦之后又成交
第二天，经纪人打来电话，说当晚拿着合同跟卖主见面，卖主提出两条意见：
一是不同意“砍”去9000美元，坚持原价。
二是买主要求在年底前把房款付给他，而他要等到明年2月才能把房子腾出——他要打“时间差”，用拿到的房款去买新房子，然后搬到新房子，才能腾出老房子！
那两条都是我的小儿子所不能接受的。
买主把自己的意见告诉经纪人，经纪人又与卖主商量，再把卖主的意见转告买主，如此反反复复——因为按照规定，买主不能与卖主见面，必须通过经纪人商谈。
谈来谈去，双方的意见无法统一。于是，那墨迹未干的合同也就作废了！
后来才知道，本来卖主已经给经纪人说好“底线”。就在这时，一位美国球星也看中那幢房子。球星为了争得此屋，就答应按照卖主原价买下。这样，卖主当然愿意卖给球星。
球星与经纪人L先生签了合同，但后来又因种种原因，没有成交。于是，L先生倒过来又给我的小儿子打电话，希望再度谈判，再签合同。最终，我小儿子买下了这栋房子。
我又记起那位“老美”经纪人，亲自开车，花费半天时间，带领我们看房。除了我的小儿子请他吃了一顿饭之外，一无所获。看来，在美国做房地产经纪人，也颇吃力。不过，由于房地产交易的金额巨大，一旦做成一笔生意，经纪人从中抽取的中介费也是够“显赫”的。所以L先生告诉我，他来此做了几年房地产经纪人，自己也已经在岛上买好一幢房子。
用60万美元
买了一栋1000平方米的别墅
在美国，旧金山硅谷、纽约曼哈顿的房价，算是最贵的。最近我的一位朋友从德克萨斯州的达拉斯调到硅谷工作，他的第一反应就是硅谷的房价太贵。
相比之下，美国别的州的房价要便宜得多。今年3月，我在小儿子家，接待从俄亥俄州来的上海朋友。记得，1993年我去美国的时候，他刚在美国上大学。他在1999年结婚。一转眼，如今他已经有两个儿子，老大14岁，老二8岁。
他住在俄亥俄州代顿，那里是飞机发明者莱特兄弟的家乡，如今是美国空军基地。但是近年来那里经济萧条，人口外移严重，所以房价很低。他告诉我，刚在代顿买了新房子，比他现在的住房大一倍。新居是花60万美元买的，1.1万平方英尺（相当于1000平方米），6个卧室，两个大客厅，有一个游泳池，还有很大的花园。这房子原价80多万美元，最高时100多万美元。他说，在上海人看来，这简直是天堂，因为60万美元在上海只能买100平方米左右的一套公寓房。
在今年2月间，我从旧金山飞往美国南部的佛罗里达州，在那里住了半个月。佛罗里达的房价也便宜，购房者之中，不少是退休老人。他们往往把原住地的房子卖掉，在佛罗里达买房子。原因是佛罗里达处于美国最南端，冬日暖和，适合养老。佛罗里达的房价以往一直就低，虽然2007年全美遭遇房价大跌的风暴，但佛州的房价跌得不算厉害。美国的房价到了2013年，才止跌回升，但是升幅不大。
当然，佛罗里达也有真正的豪宅。我在佛罗里达的棕榈树滩，看到很多占地5000到10000平方米的“大宅门”，房价在1000万美元以上。那里是美国富豪的“冬日俱乐部”所在地——这些豪宅平时只是由管家管理，富豪们到了寒流袭击美国时，才到这里避寒，住一两个月。
